La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado un desahucio por falta de pago al considerar que el inquilino no podía enervar la acción, pese a haber abonado posteriormente parte de las rentas reclamadas.
La resolución recuerda que el pago tardío no siempre permite frenar el procedimiento de desahucio cuando el arrendador ha realizado previamente un requerimiento fehaciente de pago válido, cumpliendo los requisitos legales exigidos.
Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª | Sentencia 890/2025, de 23 de diciembre
El caso
El arrendador interpuso demanda de desahucio por impago de varias mensualidades de renta correspondientes a un inmueble arrendado. Con carácter previo, había remitido al inquilino un burofax reclamando el pago de las cantidades adeudadas, advirtiendo de la posibilidad de acudir a la vía judicial en caso de impago.
El arrendatario, una vez iniciado el procedimiento, alegó haber efectuado pagos parciales y defendió que debía considerarse enervada la acción de desahucio, es decir, que el pago realizado debía paralizar el procedimiento y permitirle continuar en el inmueble.
La controversia jurídica se centró en determinar si el requerimiento previo enviado por el arrendador reunía los requisitos legales suficientes para impedir esa enervación.
El criterio de la Sala
La Audiencia confirma la sentencia de primera instancia y declara improcedente la enervación del desahucio.
El tribunal recuerda la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y subraya que la finalidad del requerimiento previo es dar al inquilino una última oportunidad real de pago antes de judicializar el conflicto. Sin embargo, una vez cumplidos sus requisitos, el pago posterior ya no bloquea necesariamente la acción.
Según la Sala, el requerimiento previo será eficaz para impedir la enervación cuando:
- exista un requerimiento claro y expreso de pago,
- se utilice un medio fehaciente que permita acreditar su recepción, como el burofax,
- se identifiquen con precisión las rentas impagadas,
- transcurra el plazo legal de treinta días sin que se satisfaga la deuda,
- y posteriormente se interponga la demanda.
En el caso analizado, el tribunal considera acreditado que el arrendador cumplió estos requisitos y que el pago realizado por el arrendatario fue posterior y parcial, por lo que no podía producir el efecto de enervar la acción.
La Audiencia destaca además que la enervación es una facultad excepcional, no un derecho ilimitado, y que su finalidad es evitar litigios innecesarios, no permitir estrategias dilatorias o pagos extemporáneos sin consecuencias.
Relevancia práctica
Esta sentencia deja conclusiones muy claras tanto para propietarios como para inquilinos:
- Pagar tarde no siempre evita el desahucio.
- El burofax de requerimiento previo es una herramienta jurídica determinante.
- La enervación exige un cumplimiento estricto de requisitos legales.
- Un requerimiento bien redactado y correctamente notificado puede impedir que el inquilino frene el procedimiento.
- Para el arrendatario, ignorar un requerimiento previo puede tener consecuencias irreversibles.
Fuente
Cendoj BOE – Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª | Sentencia 890/2025, de 23 de diciembre
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