Las reparaciones en una vivienda alquilada son una de las principales fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. Una caldera que deja de funcionar, una tubería que pierde agua, una persiana rota o un electrodoméstico averiado pueden generar rápidamente la misma pregunta: ¿quién debe pagar la reparación?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una regla general bastante clara: el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino debe pagar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario y los daños que le sean imputables.
El problema es que la ley no contiene una lista cerrada de averías ni fija una cantidad a partir de la cual una reparación pasa a corresponder al arrendador. Por ello, hay que analizar en cada caso la causa del daño, la antigüedad del elemento, el coste y la entidad de la reparación.
Tabla de contenidos
- 1.- ¿Quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?
- 2.- ¿Qué reparaciones debe pagar el propietario?
- 3.- ¿Qué son las pequeñas reparaciones que debe pagar el inquilino?
- 4.- ¿Qué ocurre con los electrodomésticos?
- 5.- ¿Quién paga una avería de la caldera?
- 6.- ¿Quién paga las humedades, fugas y problemas de tuberías?
- 7.- ¿Qué ocurre si la avería la ha causado el inquilino?
- 8.- El inquilino debe avisar al propietario de la avería
- 9.- ¿Puede el inquilino reparar por su cuenta y reclamar después el coste?
- 10.- ¿Qué ocurre si el propietario se niega a reparar?
- 11.- Bibliografía
1.- ¿Quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el criterio principal. El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso pactado, sin poder incrementar la renta por ese motivo.
Por su parte, el arrendatario debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda. A esto se añade una tercera posibilidad: si el deterioro ha sido causado por el propio inquilino, la reparación puede corresponderle aunque no tenga la consideración de una pequeña reparación.
Por tanto, la cuestión no depende únicamente del importe de la factura. Lo determinante será averiguar qué se ha averiado, por qué se ha producido la avería y qué tipo de reparación resulta necesaria.
Puedes ampliar los derechos y obligaciones generales de ambas partes en nuestra guía sobre arrendamiento de vivienda.
2.- ¿Qué reparaciones debe pagar el propietario?
Corresponden al propietario las reparaciones necesarias para que la vivienda continúe siendo apta para el uso residencial para el que fue arrendada.
El Código Civil establece igualmente que el arrendador debe efectuar durante el arrendamiento las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir al uso al que ha sido destinada.
Pueden incluir, dependiendo de las circunstancias:
- Averías importantes de fontanería.
- Problemas de la instalación eléctrica.
- Defectos estructurales.
- Sustitución de instalaciones esenciales deterioradas por antigüedad.
- Reparaciones relevantes de la caldera o sistema de calefacción.
- Daños necesarios para mantener la vivienda habitable.
La obligación existe siempre que el deterioro no sea imputable al inquilino.
Por ejemplo, si una tubería antigua se rompe por deterioro normal de la instalación, en principio deberá asumirla el propietario. Si, por el contrario, la avería fue provocada por una manipulación incorrecta del arrendatario, la solución puede ser distinta.
3.- ¿Qué son las pequeñas reparaciones que debe pagar el inquilino?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al arrendatario. Sin embargo, no define qué debe entenderse exactamente por “pequeña reparación”.
Por ello, deben valorarse conjuntamente circunstancias como:
- El coste de la intervención.
- La entidad de la avería.
- La antigüedad del elemento.
- La causa del deterioro.
- La frecuencia con la que ese elemento necesita mantenimiento.
- Si se trata de reparar una pieza menor o sustituir completamente una instalación.
La jurisprudencia también distingue entre pequeñas intervenciones vinculadas al uso y reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid ha considerado que determinados trabajos generales derivados del desgaste de varios años de arrendamiento correspondían al propietario, mientras que pequeños elementos deteriorados por el uso podían quedar a cargo del arrendatario.
Por tanto, no existe una regla automática basada exclusivamente en el precio.
4.- ¿Qué ocurre con los electrodomésticos?
Cuando la vivienda se alquila con electrodomésticos, la responsabilidad dependerá principalmente de la causa de la avería.
Si una lavadora, frigorífico, horno o lavavajillas deja de funcionar como consecuencia de su antigüedad o de un fallo interno no imputable al inquilino, una reparación relevante o su sustitución corresponderá normalmente al propietario.
En cambio, pueden corresponder al arrendatario:
- Pequeños arreglos derivados del uso ordinario.
- Daños provocados por un uso incorrecto.
- Roturas o deterioros causados por negligencia.
Por ejemplo, no es lo mismo sustituir una pieza menor deteriorada por el uso cotidiano que cambiar completamente un electrodoméstico porque ha alcanzado el final de su vida útil.
Los tribunales han tenido en cuenta esta distinción al aplicar el artículo 21.4 LAU a electrodomésticos y otros elementos incluidos en una vivienda arrendada.
5.- ¿Quién paga una avería de la caldera?
La caldera es uno de los ejemplos más frecuentes de conflicto.
Una pequeña actuación de mantenimiento o reparación vinculada al uso ordinario puede corresponder al inquilino, mientras que una avería importante o la sustitución completa de una caldera deteriorada por antigüedad suele quedar dentro de las obligaciones de conservación del propietario.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha considerado recientemente que la sustitución completa de una caldera excede del concepto de pequeña reparación y debe ser asumida por el arrendador cuando este ha sido informado adecuadamente de la necesidad de sustituirla.
Una vez más, la causa resulta fundamental. Si la avería proviene de una manipulación incorrecta o de un daño imputable al arrendatario, este podría tener que asumir el coste.
6.- ¿Quién paga las humedades, fugas y problemas de tuberías?
Ante una humedad o fuga de agua, lo primero es determinar de dónde procede.
Puede tener su origen en:
- Una tubería propia de la vivienda.
- Una instalación deteriorada.
- Una filtración exterior.
- Un elemento común del edificio.
- Una negligencia del inquilino.
- Una vivienda colindante.
Si se trata de un problema derivado del estado de conservación de la vivienda, la reparación corresponderá normalmente al propietario.
Cuando el origen se encuentra en un elemento común (por ejemplo, una cubierta, una bajante comunitaria o una fachada), puede corresponder a la comunidad de propietarios hacerse cargo de la reparación, aunque propietario e inquilino deberán coordinarse para solucionar el problema.
En cambio, si el daño se produce porque el arrendatario ha causado una obstrucción o ha manipulado indebidamente una instalación, la responsabilidad puede recaer sobre él.
Por eso resulta especialmente importante contar con un diagnóstico técnico que determine el origen real de la avería.
7.- ¿Qué ocurre si la avería la ha causado el inquilino?
El propietario no tiene que asumir los daños provocados por una actuación imputable al arrendatario.
El Código Civil establece que el inquilino responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya, y también contempla su responsabilidad por determinados daños causados por las personas de su casa.
Pueden ser ejemplos:
- Roturas producidas por golpes.
- Daños causados por una instalación realizada incorrectamente.
- Obstrucciones ocasionadas por un uso inadecuado.
- Manipulación negligente de una instalación.
- Deterioros que excedan del desgaste normal.
La diferencia entre desgaste por el paso del tiempo y daño imputable al inquilino puede ser determinante.
Por ello, resulta recomendable documentar el estado de la vivienda al inicio y al final del arrendamiento mediante fotografías, inventarios y actas de entrega.
8.- El inquilino debe avisar al propietario de la avería
El arrendatario tiene la obligación de comunicar al propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar reparaciones de conservación.
Además, debe permitir que el arrendador, directamente o mediante los técnicos que designe, pueda comprobar el estado de la vivienda.
La comunicación debería hacerse preferentemente por un medio que permita dejar constancia, por ejemplo:
- Correo electrónico.
- WhatsApp.
- Burofax cuando exista un conflicto relevante.
- Comunicación escrita acompañada de fotografías.
- Presupuesto o diagnóstico técnico.
Esta comunicación protege a ambas partes. El propietario puede conocer el problema y organizar la reparación, mientras que el inquilino puede acreditar posteriormente que informó de la avería y solicitó una solución.
9.- ¿Puede el inquilino reparar por su cuenta y reclamar después el coste?
En determinadas circunstancias, sí. El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario, previa comunicación al arrendador, realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y reclamar inmediatamente su importe.
Por ejemplo, puede plantearse ante:
- Una fuga importante de agua.
- Una avería que pueda causar daños mayores.
- Una instalación esencial que genere una situación grave e inmediata.
No significa que el inquilino pueda encargar unilateralmente cualquier reparación y descontarla posteriormente al propietario. Debe existir una verdadera urgencia y, salvo imposibilidad, haberse comunicado previamente la situación.
También es recomendable conservar:
- Factura.
- Justificante de pago.
- Fotografías.
- Diagnóstico.
- Comunicaciones con el propietario.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha admitido, por ejemplo, la compensación de determinados gastos de sustitución de una caldera cuando constaba la comunicación al propietario y el pago efectivamente realizado.
10.- ¿Qué ocurre si el propietario se niega a reparar?
Si una reparación corresponde al propietario y este se niega injustificadamente a realizarla, el inquilino debería requerirle formalmente.
En este requerimiento formal al propietario, es conveniente que el inquilino aporte información sobre los siguientes extremos:
- La avería existente.
- Desde cuándo se produce.
- Las consecuencias sobre la vivienda.
- La reparación necesaria.
- El plazo razonable para actuar.
Si persiste el incumplimiento, pueden existir distintas vías dependiendo de la gravedad del problema. El Código Civil permite reclamar el cumplimiento de las obligaciones del arrendador y, cuando proceda, daños y perjuicios o incluso la resolución contractual.
La respuesta jurídica no será la misma ante una pequeña avería que ante una situación que haga imposible o muy difícil utilizar la vivienda con normalidad.
Por ello, antes de adoptar medidas como dejar de pagar la renta o abandonar la vivienda conviene analizar jurídicamente el caso.
11.- Bibliografía
- Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
- Obligaciones del arrendador – Art. 1554
- Incumplimiento de las obligaciones del arrendamiento – Art. 1556
- Comunicación de las reparaciones necesarias – Art. 1559
- Estado de devolución de la cosa arrendada – Art. 1561
- Responsabilidad por deterioros – Art. 1563
- Daños causados por las personas de la casa – Art. 1564
En resumen
Las reparaciones de una vivienda alquilada no corresponden siempre a la misma parte. Como regla general:
- El propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- El inquilino paga las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
- El inquilino también responde de los daños que le sean imputables.
- Las reparaciones urgentes pueden ser realizadas por el arrendatario, previa comunicación, cuando sea necesario evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
La causa de la avería, la antigüedad del elemento, el alcance de la reparación y la conducta de ambas partes serán fundamentales para determinar quién debe asumir el coste.
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