Desahucio por impago de alquiler: cómo recuperar tu vivienda y las rentas adeudadas

El desahucio por impago de alquiler es el procedimiento judicial mediante el cual el propietario de una vivienda o local recupera la posesión del inmueble cuando el inquilino deja de pagar la renta. Es, además, la herramienta más eficaz con la que cuenta el arrendador para poner fin a una situación de impago y, en muchos casos, también para forzar el cobro de lo adeudado.

La falta de pago de la renta es la causa de resolución del contrato de arrendamiento prevista de forma expresa en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho cuando el arrendatario incumple su obligación esencial: pagar.

En esta entrada explicamos, de forma clara y práctica y desde la perspectiva del arrendador, qué pasos hay que dar para recuperar la vivienda, qué se puede reclamar, cuánto suele tardar el proceso y qué novedades legales recientes —algunas de 2025 y 2026— conviene tener muy presentes antes de demandar.

1.- ¿Qué es el desahucio por impago de alquiler?

El desahucio por impago (también llamado desahucio por falta de pago) es el proceso judicial al que acude el arrendador para que el juzgado prive de la posesión del inmueble al inquilino que no paga y se la devuelva al propietario.

Se trata de un procedimiento que combina, en la práctica, dos pretensiones en una: por un lado, la resolución del contrato y la recuperación de la vivienda; por otro, la reclamación de las rentas y cantidades adeudadas hasta el efectivo desalojo. Ambas pueden ejercitarse de forma conjunta en la misma demanda, lo que resulta casi siempre lo más eficaz para el propietario.

A ello se añade, además, la solicitud de condena en costas, es decir, que el inquilino sea condenado a pagar los gastos del proceso (abogado y procurador) cuando la sentencia da la razón al arrendador.

2.- ¿Cuándo puede resolverse el contrato por falta de pago?

La Ley de Arrendamiento Urbanos es clara: el impago de la renta faculta al arrendador para resolver el contrato. Y conviene subrayar dos aspectos que generan muchas dudas:

No solo se reclama la renta, sino también las «cantidades asimiladas». El artículo 27.2 a) LAU se refiere a la renta y a cualquier otra cantidad cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Esto incluye, por ejemplo, los gastos de comunidad, el IBI o los suministros cuando contractualmente corran a cargo del inquilino. Su impago también puede dar lugar al desahucio.

Basta una sola mensualidad impagada. No es necesario acumular varios meses de deuda. Un único impago puede ser suficiente para fundamentar la resolución del contrato y la demanda de desahucio, sin perjuicio del derecho del inquilino a enervar la acción si concurren los requisitos legales.

3.- El paso previo obligatorio: requerimiento de pago e intento de acuerdo (MASC)

Antes de presentar la demanda conviene, y en gran medida es ya obligatorio, intentar resolver el conflicto de forma extrajudicial. Aquí hay que distinguir dos cuestiones:

a) El requerimiento de pago. Reclamar la deuda al inquilino por un medio fehaciente (habitualmente burofax) antes de demandar tiene una doble utilidad. Por un lado, muchas veces resuelve el problema sin pleito. Por otro, y muy importante para el arrendador: si el requerimiento de pago se realiza de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no paga, este pierde la posibilidad de enervar (paralizar) el desahucio pagando posteriormente. Es, por tanto, una herramienta estratégica de primer orden.

b) El intento de acuerdo (MASC). Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (vigente desde el 3 de abril de 2025), acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) se ha convertido, con carácter general, en un requisito de procedibilidad en el ámbito civil. Esto significa que, antes de demandar, debe acreditarse haber intentado de forma documentada una solución negociada; de lo contrario, el juzgado puede inadmitir la demanda.

Los procedimientos de desahucio, por su naturaleza civil, quedan en principio incluidos en esta exigencia. Distintas juntas de jueces han admitido que el propio requerimiento de pago previo del arrendador pueda cumplir este requisito cuando refleje una voluntad y actividad negociadora real, clara y verificable. Dado que se trata de un terreno todavía en consolidación y con criterios que varían entre juzgados, es esencial dejar bien documentado este intento previo de acuerdo.

4.- La demanda de desahucio: qué se reclama y qué requisitos tiene

La demanda de desahucio por impago se tramita por los cauces del juicio verbal y debe presentarse ante el Tribunal de Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble.

Como es habitual, cuando se reclaman además las rentas adeudadas, la intervención de abogado y procurador es preceptiva. En la demanda se solicitará, conjuntamente:

• La resolución del contrato y la recuperación de la posesión de la vivienda.
• La condena al pago de todas las rentas y cantidades adeudadas hasta el efectivo desalojo.
• La condena en costas.

Junto a la demanda debe aportarse el contrato de arrendamiento. Si no existe contrato escrito, habrá que acreditar la relación arrendaticia por otros medios (justificantes bancarios de los pagos de renta, comunicaciones entre las partes, etc.).

Además, la demanda debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del inquilino y si el arrendador tiene o no la condición de gran tenedor de vivienda. Cuando el propietario manifieste que no es gran tenedor, deberá acreditarlo, normalmente mediante una certificación o nota del Registro de la Propiedad sobre los inmuebles a su nombre.

5.- El arrendador gran tenedor: qué cambió tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2025

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, definió la figura del gran tenedor (en términos generales, la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros; umbral que las comunidades autónomas pueden reducir a cinco en zonas de mercado residencial tensionado) e impuso a estos propietarios requisitos adicionales para poder demandar.

En concreto, cuando el arrendador era gran tenedor, el inmueble era la vivienda habitual del ocupante y este se hallaba en situación de vulnerabilidad económica, se exigía acreditar previamente la situación de vulnerabilidad y haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación, como condición para admitir la demanda.

Estos requisitos generaron una notable complejidad y retrasos. La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero (publicada en el BOE el 28 de febrero de 2025), declaró inconstitucionales y nulos esos requisitos adicionales de procedibilidad (apartados 6 c) y 7 del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los correlativos en materia de ejecución). El Tribunal entendió que suponían una carga desproporcionada que vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva.

En consecuencia, desde marzo de 2025 los grandes tenedores ya no necesitan aportar el informe de vulnerabilidad ni acreditar la conciliación previa para que se admita su demanda de desahucio. Sí se mantiene, no obstante, la obligación de indicar en la demanda la condición de gran tenedor y si el inmueble es vivienda habitual del demandado.

6.- Admisión a trámite: fecha de vista y fecha de lanzamiento

Unas semanas después de la presentación de la demanda, el Tribunal dicta el decreto de admisión de la demanda. Este documento es especialmente relevante en los procesos de desahucio porque, además de admitir la demanda, suele fijar de antemano dos fechas:

• La fecha de la vista (juicio), para el caso de que el inquilino se oponga.
• La fecha del lanzamiento (desalojo), para el caso de que el inquilino no pague, no se oponga ni desaloje voluntariamente.

Esta técnica —fijar la fecha de lanzamiento ya en el decreto de admisión— permite que, si el inquilino no reacciona, no haga falta iniciar un procedimiento ejecutivo separado para desalojarlo: se pasa directamente al lanzamiento en la fecha prevista.

7.- La notificación al inquilino: el punto que marca los plazos

Aquí está, en la práctica, el verdadero corazón del proceso. Los plazos del inquilino no empiezan a contar hasta que se le notifica la demanda. Por eso la notificación suele ser el factor que más condiciona la duración total del procedimiento.

Si el inquilino no es localizado o rehúye la notificación, el Tribunal realiza una averiguación de domicilios asociados a su identidad y vuelve a intentarla. Si tampoco así se consigue, la notificación puede practicarse finalmente por edictos, momento a partir del cual comienzan a correr los plazos.

Eludir la notificación puede retrasar el proceso, pero no evita el desahucio: tarde o temprano los plazos terminan corriendo y el procedimiento avanza.

8.- Qué puede hacer el inquilino en el plazo de diez días

Una vez notificado, el inquilino dispone, con carácter general, de diez días hábiles y básicamente tres posibilidades:

• Pagar o enervar. Puede poner fin al proceso abonando las cantidades debidas (la llamada enervación). Es un derecho que solo puede ejercerse una vez y que no procede si el arrendador le requirió de pago fehacientemente con al menos treinta días de antelación y no pagó. Por su importancia para la defensa del inquilino, desarrollamos la enervación en detalle en la entrada dedicada al arrendatario.
• Oponerse a la demanda. Si entiende que no debe las cantidades reclamadas, puede oponerse, con abogado y procurador, lo que dará lugar a la celebración de la vista.
• Desalojar voluntariamente. Puede entregar las llaves y abandonar el inmueble.

Si el inquilino no hace nada dentro de plazo, el proceso continúa directamente hacia el desalojo.

9.- Vista, sentencia o decreto de archivo

El desenlace depende de la actitud del inquilino:

• Si se opone, se celebra la vista. Estos juicios suelen ser breves, porque lo que se discute es esencialmente si el inquilino está o no al corriente de pago. Después se dicta sentencia.
• Si no se opone, no hay vista y el procedimiento se resuelve mediante decreto que pone fin al proceso a favor del arrendador.

En ambos casos, si la resolución da la razón al propietario, el inquilino resulta condenado a pagar la deuda acumulada hasta el desalojo, a la recuperación de la posesión por el arrendador y al pago de las costas.

10.- El lanzamiento: recuperación efectiva de la vivienda

El lanzamiento es el acto por el que se ejecuta el desalojo y se devuelve la posesión al propietario, cuando el inquilino no ha entregado las llaves voluntariamente antes de la fecha señalada.

Al lanzamiento acude la comisión judicial junto con el procurador y, si es necesario forzar el acceso, un cerrajero; en su caso, puede contarse con el auxilio de las fuerzas y cuerpos de seguridad. El propietario puede asistir, aunque no es imprescindible. Del acto se levanta acta, que recoge el estado del inmueble y las incidencias.

11.- Vulnerabilidad y suspensión del lanzamiento: situación actual

Este es uno de los aspectos que más conviene verificar en el momento concreto de actuar, porque ha cambiado varias veces en muy poco tiempo.

Dentro del régimen ordinario, cuando en el procedimiento se aprecian indicios de que el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, el Tribunal lo comunica a los servicios sociales. Esto puede dar lugar a aplazamientos o suspensiones limitadas, pero no a una paralización indefinida.

Cuestión distinta es el régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables, nacido durante la pandemia (Real Decreto-ley 11/2020). Ese régimen estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Los decretos que pretendían prorrogarlo durante 2026 no fueron convalidados y resultaron derogados— el último, por acuerdo del Congreso de los Diputados de 26 de febrero de 2026—. Por lo tanto, este régimen extraordinario de suspensión no se encuentra actualmente vigente en los términos en que operó hasta finales de 2025.

Para el arrendador esto supone, hoy en día, un escenario un poco más favorable. La vulnerabilidad sigue siendo jurídicamente relevante y puede activar la intervención de los servicios sociales, pero ha dejado de funcionar como un mecanismo extraordinario de paralización prolongada del desahucio. Ahora bien, se trata de una materia especialmente sensible a los cambios legislativos, por lo que es imprescindible comprobar la normativa vigente.

12.- El cobro de las rentas adeudadas: ejecución y embargo

Recuperar la vivienda y cobrar la deuda son dos cosas distintas. A diferencia del lanzamiento, que puede ejecutarse directamente, el cobro de las rentas no es automático.

Si, una vez condenado, el inquilino no abona voluntariamente lo adeudado, el arrendador deberá instar la ejecución mediante la correspondiente demanda ejecutiva, para intentar el embargo de saldos en cuentas, nóminas u otros bienes del deudor. La efectividad del cobro dependerá, lógicamente, de la solvencia del inquilino.

13.- Duración y costes orientativos del procedimiento

La duración de un desahucio por impago es muy variable y depende, sobre todo, de la rapidez en la notificación al inquilino, de la carga de trabajo del Tribunal y de si hay o no oposición por parte del inquilino. Aunque cada caso y cada partido judicial es distinto, suele tratarse de un procedimiento que se prolonga durante varios meses.

En cuanto a los costes, los principales son los honorarios de abogado, los derechos del procurador (arancel tasado en función, entre otros factores, de la cuantía) y, en su caso, el cerrajero del lanzamiento. Conviene tener en cuenta que, cuando el arrendador es una persona jurídica, deberá abonar además la tasa judicial correspondiente. Si la sentencia condena en costas al inquilino, parte de estos gastos podrán repercutirse sobre él, aunque su recuperación efectiva dependerá nuevamente de su solvencia.

14.- Bibliografía

– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

• Artículo 17 – Determinación de la renta.
• Artículo 20 – Gastos generales y de servicios individuales.
• Artículo 27 – Incumplimiento de obligaciones y resolución del contrato.
• Artículo 35 – Resolución de pleno derecho en arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

• Artículo 22 – Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal y enervación del desahucio.
• Artículo 250 – Ámbito del juicio verbal.
• Artículo 439 – Inadmisión de la demanda en casos especiales.
• Artículo 440 – Citación para la vista y señalamiento del lanzamiento.

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

• Artículo 3 – Concepto de gran tenedor.
• Artículo 18 – Zonas de mercado residencial tensionado.
• Disposición final quinta – Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de juicios de desahucio.
• Disposición transitoria tercera – Régimen transitorio de protección en situaciones de vulnerabilidad.

Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia – Medios adecuados de solución de controversias (MASC).

Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero (BOE núm. 51, de 28 de febrero de 2025) – Anulación de los requisitos de procedibilidad exigidos a los grandes tenedores.

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo – Régimen extraordinario de suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad.

En resumen

El desahucio por impago de alquiler es la vía con la que el arrendador recupera su vivienda y reclama las rentas adeudadas cuando el inquilino deja de pagar. Actuar con rapidez, requerir el pago de forma fehaciente antes de demandar y plantear correctamente la demanda son factores decisivos para acortar los plazos y proteger el cobro. A ello se suma la importancia de tener en cuenta las novedades legales recientes —el requisito del MASC, los cambios para los grandes tenedores y la cambiante situación de la suspensión por vulnerabilidad—, que conviene revisar caso por caso.

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