Cuando una persona deja de pagar su préstamo hipotecario, el banco no puede quedarse automáticamente con la vivienda. Para hacer efectiva la garantía debe acudir al procedimiento legal correspondiente y cumplir determinados requisitos antes de poder solicitar la venta del inmueble.
La ejecución hipotecaria es un procedimiento especialmente regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando afecta a la vivienda habitual, además, existen determinadas garantías y especialidades destinadas a proteger al deudor, desde los requisitos para declarar vencido anticipadamente el préstamo hasta la posibilidad de liberar la vivienda pagando las cuotas vencidas en determinados momentos del procedimiento.
También pueden existir motivos para oponerse a la ejecución, especialmente cuando la cantidad reclamada es incorrecta o alguna cláusula del préstamo hipotecario que fundamenta la ejecución tiene carácter abusivo.
Tabla de contenidos
- 1.- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
- 2.- ¿Cuándo puede el banco iniciar una ejecución hipotecaria?
- 3.- ¿Cuántas cuotas tienen que dejarse de pagar?
- 4.- El requerimiento previo antes de iniciar la ejecución
- 5.- ¿Cómo comienza el procedimiento de ejecución hipotecaria?
- 6.- ¿Qué debe hacer el deudor cuando recibe la demanda?
- 7.- ¿Puede el deudor oponerse a la ejecución hipotecaria?
- 8.- Cláusulas abusivas en una ejecución hipotecaria
- 9.- ¿Puede pagarse lo atrasado y evitar la pérdida de la vivienda?
- 10.- ¿Existen otras soluciones antes de perder la vivienda?
- 11.- ¿Qué ocurre cuando la vivienda sale a subasta?
- 12.- ¿Subasta y lanzamiento son lo mismo?
- 13.- ¿Qué ocurre si la subasta no cubre toda la deuda?
- 14.- Bibliografía
1.- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La hipoteca es una garantía real que recae sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, normalmente la devolución de un préstamo.
Conviene distinguir dos elementos:
- El préstamo, que genera la obligación de devolver el dinero recibido.
- La hipoteca, que permite al acreedor dirigirse contra el inmueble si la obligación garantizada no se cumple.
La Ley Hipotecaria permite ejercitar directamente la acción contra los bienes hipotecados mediante el procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esto significa que, cuando se produce un incumplimiento suficientemente grave, el banco puede solicitar judicialmente que la vivienda sea ejecutada y posteriormente vendida o adjudicada para satisfacer la deuda.
2.- ¿Cuándo puede el banco iniciar una ejecución hipotecaria?
El impago de una sola mensualidad no permite, con carácter general, declarar vencido todo el préstamo hipotecario sobre una vivienda.
Cuando el prestatario es una persona física y el préstamo está garantizado mediante hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, el artículo 24 de la Ley 5/2019 exige que concurran determinados requisitos para que pueda producirse el vencimiento anticipado.
Es necesario:
- que exista mora en el pago de capital o intereses;
- que el incumplimiento alcance una determinada gravedad;
- que el prestamista haya requerido previamente el pago concediendo al deudor al menos un mes para cumplir y advirtiendo de que, si no paga, reclamará el reembolso total del préstamo.
Por tanto, antes de estudiar la defensa de una ejecución hipotecaria conviene comprobar si el préstamo podía darse válidamente por vencido de forma anticipada.
3.- ¿Cuántas cuotas tienen que dejarse de pagar?
La ley diferencia según el momento en que se produce el incumplimiento.
Si el impago se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo, el vencimiento anticipado exige que las cantidades vencidas y no pagadas equivalgan al menos al:
- 3 % del capital concedido, o
- impago equivalente a 12 mensualidades.
Si el incumplimiento se produce durante la segunda mitad del préstamo, el umbral se eleva al:
- 7 % del capital concedido, o
- impago equivalente a 15 mensualidades.
Por ello, la pregunta no es simplemente cuántos recibos se han dejado de pagar. También deben analizarse el capital inicialmente concedido y el momento del préstamo en el que se produce la mora.
4.- El requerimiento previo antes de iniciar la ejecución
Además de alcanzar los anteriores umbrales, el prestamista debe haber requerido previamente al deudor para que pague las cantidades pendientes.
El requerimiento debe conceder un plazo mínimo de un mes y advertir expresamente de que, si no se produce el pago, se reclamará la totalidad del préstamo.
Este documento tiene mucha importancia práctica.
Cuando se recibe una comunicación del banco conviene conservar:
- burofaxes;
- cartas certificadas;
- requerimientos notariales;
- correos electrónicos;
- comunicaciones sobre impagos;
- propuestas de regularización.
La fecha, contenido y forma del requerimiento pueden ser relevantes posteriormente para comprobar si se cumplieron correctamente los presupuestos del vencimiento anticipado.
5.- ¿Cómo comienza el procedimiento de ejecución hipotecaria?
Cuando concurren los presupuestos necesarios, el acreedor puede presentar una demanda ejecutiva solicitando que se haga efectiva la hipoteca.
La ejecución hipotecaria tiene un procedimiento específico regulado principalmente en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El tribunal comprobará el título presentado y, si procede, despachará ejecución por las cantidades reclamadas.
El deudor recibirá entonces las correspondientes resoluciones judiciales y conocerá, entre otras cuestiones:
- quién reclama;
- cuánto se reclama;
- qué inmueble se está ejecutando;
- el principal pendiente;
- los intereses;
- las cantidades presupuestadas para intereses y costas.
Ese momento es especialmente importante porque comienza la fase en la que deben analizarse las posibles actuaciones de defensa.
6.- ¿Qué debe hacer el deudor cuando recibe la demanda?
Lo primero es no dejar transcurrir los plazos sin revisar el expediente.
Conviene reunir inmediatamente:
- escritura de préstamo hipotecario;
- posibles novaciones;
- demanda de ejecución;
- auto despachando ejecución;
- decreto del procedimiento;
- requerimientos bancarios anteriores;
- cuadro de amortización;
- recibos pagados e impagados;
- comunicaciones con la entidad;
- documentación sobre posibles refinanciaciones.
También es recomendable comprobar si la vivienda ejecutada constituye la vivienda habitual, porque esta circunstancia puede activar determinadas especialidades legales.
La estrategia dependerá mucho del momento procesal. No existen las mismas posibilidades cuando acaba de notificarse la ejecución que cuando la subasta ya se encuentra avanzada.
7.- ¿Puede el deudor oponerse a la ejecución hipotecaria?
Sí, pero los motivos de oposición en una ejecución hipotecaria están especialmente delimitados por la ley.
El artículo 695 LEC permite formular oposición, entre otros supuestos, cuando concurre:
- extinción de la garantía o de la obligación garantizada;
- error en la determinación de la cantidad exigible en determinados casos;
- determinadas circunstancias relativas a garantías mobiliarias;
- el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiera determinado la cantidad exigible.
Por tanto, no se trata simplemente de manifestar que no se está de acuerdo con la deuda.
La defensa debe vincularse a alguno de los motivos admitidos legalmente y plantearse dentro del procedimiento en el momento adecuado.
8.- Cláusulas abusivas en una ejecución hipotecaria
El control de cláusulas abusivas ha adquirido una enorme importancia en los procedimientos hipotecarios celebrados con consumidores.
Puede resultar necesario revisar, entre otras cuestiones:
- cláusulas de vencimiento anticipado;
- intereses de demora;
- comisiones;
- cláusulas que afecten al cálculo de la deuda;
- otras condiciones que hayan determinado el importe reclamado.
Además, el órgano judicial tiene obligaciones propias de control cuando existen cláusulas potencialmente abusivas.
El Tribunal Constitucional ha reiterado en 2026 la relevancia de este control judicial en ejecuciones hipotecarias y su conexión con el Derecho de la Unión Europea y la protección de consumidores.
Esto no significa que cualquier cláusula discutible paralice automáticamente la ejecución, sino que debe analizarse qué cláusula se cuestiona y qué efecto tiene sobre el procedimiento.
9.- ¿Puede pagarse lo atrasado y evitar la pérdida de la vivienda?
Cuando el inmueble hipotecado constituye la vivienda habitual, existe una protección especialmente importante.
El artículo 693.3 LEC permite al deudor liberar el inmueble mediante el pago de las cantidades vencidas de principal e intereses, más las cuotas que hayan ido venciendo durante el procedimiento y los correspondientes conceptos legalmente exigibles.
En caso de vivienda habitual, el deudor puede hacerlo incluso sin consentimiento del acreedor, antes de que se cierre la subasta.
Si se pagan las cantidades necesarias y las costas correspondientes, el procedimiento puede finalizar sin que la vivienda llegue a venderse.
La ley permite incluso volver a utilizar posteriormente este mecanismo, siempre que hayan transcurrido al menos tres años desde la anterior liberación hasta el nuevo requerimiento.
Esta posibilidad hace especialmente importante actuar antes de que la ejecución alcance sus fases finales.
10.- ¿Existen otras soluciones antes de perder la vivienda?
No todos los casos tienen que terminar necesariamente en subasta.
Dependiendo de la situación económica del deudor y de la entidad acreedora pueden valorarse alternativas como:
- refinanciación;
- novación del préstamo;
- ampliación de plazo;
- periodos de carencia;
- negociación de cuotas;
- venta voluntaria del inmueble;
- reestructuración de la deuda.
Además, determinados deudores hipotecarios en situación de especial dificultad pueden beneficiarse del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual, siempre que se cumplan sus requisitos y la entidad esté adherida. Este mecanismo continúa vigente y cuenta con entidades adheridas en 2026. Por ello, recibir un requerimiento hipotecario no significa necesariamente que la única opción sea esperar a la subasta.
Cuando la dificultad para pagar la hipoteca forma parte de un problema de endeudamiento más amplio, también puede ser necesario valorar otras vías. Puedes consultar nuestra guía sobre cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad, especialmente si existen además préstamos personales, tarjetas, deudas con Hacienda o Seguridad Social u otros créditos que el deudor ya no puede atender.
11.- ¿Qué ocurre cuando la vivienda sale a subasta?
Si la ejecución continúa y no se alcanza una solución anterior, la vivienda puede salir a subasta judicial electrónica.
La subasta se realiza a través del Portal de Subastas del BOE y toma como referencia el valor establecido conforme a las reglas aplicables al procedimiento.
Pueden participar postores y también puede producirse la adjudicación al propio acreedor en los supuestos previstos legalmente.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula los porcentajes, condiciones de aprobación del remate y posibilidades de adjudicación. La regulación de las subastas inmobiliarias fue además objeto de reforma en 2025.
La subasta merece por sí misma una futura entrada específica, porque sus consecuencias dependen del resultado obtenido y de la relación entre el precio de adjudicación y la deuda existente.
12.- ¿Subasta y lanzamiento son lo mismo?
La subasta tiene como finalidad realizar económicamente el inmueble y determinar quién lo adquiere.
El lanzamiento, en cambio, se refiere a la entrega efectiva de la posesión cuando el inmueble continúa ocupado después de haberse producido la adjudicación.
Por tanto, entre la publicación de una subasta y la pérdida efectiva de la posesión pueden existir distintas actuaciones procesales.
Esta distinción es importante porque muchos deudores consideran erróneamente que la celebración de la subasta implica necesariamente que deben abandonar inmediatamente la vivienda.
El momento procesal concreto debe revisarse antes de valorar qué actuaciones siguen siendo posibles.
13.- ¿Qué ocurre si la subasta no cubre toda la deuda?
La entrega o adjudicación de la vivienda no extingue necesariamente toda la deuda hipotecaria.
Si el importe obtenido mediante la ejecución resulta insuficiente para satisfacer el crédito, el acreedor puede continuar reclamando la cantidad pendiente conforme al artículo 579 LEC.
Sin embargo, cuando se ejecuta la vivienda habitual, la ley establece determinadas especialidades respecto de esa deuda restante.
Entre ellas, el artículo 579 contempla mecanismos de liberación parcial si el deudor satisface determinados porcentajes de la cantidad pendiente dentro de los plazos establecidos legalmente.
Por tanto, perder la vivienda no significa necesariamente que el problema económico haya terminado.
Si después de la ejecución hipotecaria continúa existiendo una deuda que el deudor no puede asumir, conviene estudiar si puede solicitar su exoneración mediante la Segunda Oportunidad. Explicamos las dos principales vías en nuestra entrada sobre exoneración del pasivo insatisfecho mediante plan de pagos o liquidación.
14.- Bibliografía
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Continuación de la ejecución cuando la garantía no cubre toda la deuda – Art. 579
- Ejecución sobre bienes hipotecados – Art. 681
- Requisitos de la demanda y del procedimiento hipotecario – Art. 682
- Requerimiento de pago – Art. 686
- Vencimiento anticipado y liberación de la vivienda habitual – Art. 693
- Motivos de oposición a la ejecución hipotecaria – Art. 695
- Aprobación del remate y adjudicación en la subasta inmobiliaria – Art. 670
- Posesión judicial y lanzamiento – Art. 675
- Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Ejercicio de la acción hipotecaria – Art. 129
- Fundamento registral de la ejecución hipotecaria – Art. 130
- Vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios residenciales – Art. 129 bis
En resumen
La ejecución hipotecaria permite al acreedor hacer efectiva la hipoteca cuando el incumplimiento del préstamo alcanza la gravedad exigida legalmente, pero el impago de una sola cuota no permite normalmente reclamar de forma inmediata la totalidad de la deuda y ejecutar la vivienda.
Antes de llegar a la subasta deben revisarse el vencimiento anticipado, el requerimiento previo, la cantidad reclamada y las posibles cláusulas abusivas. Cuando se trata de la vivienda habitual existen además determinadas protecciones específicas, incluida la posibilidad de liberar el inmueble pagando las cantidades vencidas en los términos previstos legalmente.
Si la ejecución continúa, la vivienda puede salir a subasta y adjudicarse, pero incluso entonces puede quedar una deuda pendiente si el importe obtenido no cubre todo el crédito.
En Versalen Abogados analizamos el préstamo hipotecario y el procedimiento de ejecución, comprobamos si existen motivos de oposición o posibilidades de negociación y valoramos las alternativas disponibles para proteger la vivienda y limitar las consecuencias económicas. Puedes ver nuestros servicios de Derecho Civil o contactar con el despacho para una primera consulta gratuita y sin compromiso.
