El contrato de arras en la compraventa y el alquiler: confirmatorias, penales y penitenciales

Cuando vas a comprar una vivienda o a reservar un alquiler, es muy habitual entregar una cantidad de dinero por adelantado: las arras o señal. Parece un simple anticipo, pero encierra una decisión importante, porque de qué tipo de arras se trate depende lo que ocurre si una de las partes se echa atrás.

No todas las arras son iguales. Unas confirman el contrato, otras funcionan como una pena por incumplimiento y otras permiten desistir libremente pagando un precio. Confundirlas puede costar caro: perder la señal, tener que devolverla duplicada o verse obligado a seguir adelante con la operación.

En esta guía te explicamos qué son las arras, los tres tipos que existen, la regla que el Tribunal Supremo aplica cuando no están claras, cómo funcionan en la compraventa y en el alquiler, y cómo redactar el pacto para protegerte.

Nota: el tipo de arras lo cambia todo. Un mismo dinero puede tener consecuencias muy distintas según cómo se haya redactado el contrato. Por eso conviene pactarlas por escrito y con claridad, y revisar bien la cláusula antes de firmar.

1.- ¿Qué son las arras o señal?

Las arras, también llamadas señal, son una cantidad de dinero que una parte entrega a la otra al celebrar un contrato, normalmente una compraventa o una reserva. Cumplen una doble función: confirman que el acuerdo existe y anticipan parte del precio, y sirven de garantía frente a un posible incumplimiento.

El Código Civil apenas las regula. Solo hay un artículo, el 1454, y se refiere únicamente a la compraventa. Todo lo demás lo ha construido la jurisprudencia. En el alquiler, la señal para reservar la vivienda no está regulada como tal, pero se admite al amparo de la libertad de pactos entre las partes (artículo 1255).

2.- Los tres tipos de arras

La jurisprudencia distingue tres clases de arras, con efectos muy distintos.

– Arras confirmatorias

Son una señal de que el contrato se ha celebrado y, al mismo tiempo, un anticipo del precio. No permiten desistir. Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo y reclamar los daños, y las arras se imputan al precio o se devuelven.

– Arras penales

Funcionan como garantía del cumplimiento. Si una parte incumple, pierde las arras que entregó, o debe devolverlas duplicadas si las había recibido, a modo de pena. Esa pena puede ser moderada por el juez cuando el incumplimiento ha sido solo parcial (artículo 1154).

– Arras penitenciales

Son las que contempla el artículo 1454. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: el comprador, perdiendo las arras entregadas; el vendedor, devolviéndolas duplicadas. Es una forma lícita de echarse atrás, pagando ese precio por hacerlo.

3.- La regla de oro: si no se pacta con claridad, son confirmatorias

Esta es la clave que más disgustos evita. El Tribunal Supremo interpreta las arras penitenciales de forma restrictiva. Si el contrato no dice con claridad que las partes pueden desistir, las arras se consideran confirmatorias, no penitenciales.

Y hay un matiz decisivo: no basta con citar el artículo 1454. La Sala Primera ha dejado claro que la simple mención al artículo no convierte las arras en penitenciales si el contrato no refleja de forma expresa la facultad de desistir. Así que, si lo que quieres es poder echarte atrás perdiendo solo la señal, tiene que estar escrito de manera inequívoca. En caso de duda, no podrás desistir sin más: habrás incumplido.

4.- Las arras en la compraventa de vivienda

Es el caso más frecuente. Antes de firmar la escritura ante notario, el comprador y el vendedor suelen firmar un contrato de arras y entregar una cantidad como señal.

Qué ocurre si alguien se arrepiente depende del tipo pactado. Si son penitenciales, cualquiera de los dos puede desistir: el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola por duplicado. Si son confirmatorias o penales, echarse atrás no es un derecho, sino un incumplimiento, con las consecuencias que veremos más abajo.

5.- Las arras o señal en el contrato de alquiler

En el alquiler es habitual entregar una señal para reservar la vivienda mientras se prepara el contrato. No es, en sentido estricto, el artículo 1454, sino un pacto amparado por la autonomía de la voluntad. Aun así, se interpreta con la misma lógica que en la compraventa.

Conviene dejar por escrito qué pasa si finalmente no se firma. Como regla, si no se pactó la posibilidad de desistir, esa señal funciona como confirmatoria, y su pérdida o devolución dependerá de quién y por qué no llegó a firmarse el contrato. No confundas esta señal de reserva con la fianza del alquiler, que es una garantía distinta que el arrendador conserva durante el arrendamiento.

6.- Consecuencia del incumplimiento, según el tipo de arras

El efecto del incumplimiento cambia por completo según la clase de arras.

Con arras confirmatorias, el incumplimiento abre las acciones generales del contrato: la parte cumplidora puede exigir que se cumpla o resolver el contrato (artículo 1124), y reclamar en ambos casos la indemnización de los daños (artículo 1101). Las arras se devuelven o se imputan al precio, pero no limitan lo que puedes reclamar: cabe pedir el daño realmente sufrido.

Con arras penales, la parte incumplidora pierde las arras o las devuelve dobladas, como pena que sustituye a la indemnización de daños, salvo que se hubiera pactado otra cosa (artículo 1152). El juez solo podrá moderar esa pena si el incumplimiento fue parcial, no cuando es total.

Con arras penitenciales, no hay propiamente incumplimiento, sino desistimiento lícito. Quien desiste pierde las arras o las devuelve duplicadas, y ahí termina la cuestión: la otra parte no puede exigir el cumplimiento ni reclamar más daños.

7.- Cómo redactar un pacto de arras que te proteja

Un buen pacto de arras evita casi todos los conflictos. Estas son las claves:

• Identifica el tipo de arras de forma expresa. No lo dejes a la interpretación: di si son confirmatorias, penales o penitenciales.

• Si quieres poder desistir, dilo con claridad. Menciona expresamente la facultad de apartarse del contrato, no basta con remitir al artículo 1454.

• Fija un plazo para elevar a escritura pública o para firmar el contrato definitivo.

• Indica que la cantidad se imputa al precio si la operación se cumple.

• Concreta las consecuencias para el caso de que el incumplimiento venga de una u otra parte.

8.- ¿Qué dice el Tribunal Supremo?

La doctrina de la Sala Primera es constante y conviene tenerla presente.

La STS de 17 de octubre de 2018 aplica la interpretación restrictiva: la simple mención al artículo 1454 no basta para considerar las arras penitenciales; si el contrato no expresa la voluntad de desistir, las arras son confirmatorias.

La STS de 21 de junio de 2013 precisa, respecto de las arras penales, que la facultad del juez de moderar la pena (artículo 1154) solo procede cuando el incumplimiento ha sido parcial o irregular, y no cuando es total, porque en ese caso las partes ya valoraron esa hipótesis al fijar la pena.

La STS de 9 de abril de 2026 recuerda la clasificación tripartita de las arras y que su calificación depende de la interpretación del contrato en cada caso. Añade un matiz relevante: cuando la conducta del vendedor equivale a un desistimiento, aunque no lo haya manifestado de forma expresa, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.

9.- Bibliografía

• Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil.
  • Indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento — art. 1101.
  • Facultad de resolver las obligaciones recíprocas — art. 1124.
  • La pena sustituye a la indemnización en la cláusula penal — art. 1152.
  • Moderación judicial de la pena — art. 1154.
  • Autonomía de la voluntad y libertad de pactos — art. 1255.
  • Arras o señal en la compraventa (arras penitenciales) — art. 1454.

Jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo:

• STS de 17 de octubre de 2018 (ECLI:ES:TS:2018:3513) — interpretación restrictiva; la mención al artículo 1454 no basta, por defecto son confirmatorias.
• STS de 21 de junio de 2013 (ECLI:ES:TS:2013:4295) — arras penales; la moderación del artículo 1154 solo cabe ante un incumplimiento parcial.
• STS de 9 de abril de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:1558) — clasificación de las arras e interpretación del contrato; desistimiento deducido de la conducta.

En resumen

Las arras o señal son el dinero que se entrega al firmar una compraventa o una reserva. Hay tres tipos: confirmatorias (señal y parte del precio, sin derecho a desistir), penales (una pena por incumplir, que el juez puede moderar si el incumplimiento es parcial) y penitenciales (permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas duplicadas, artículo 1454).

La regla que debes recordar es que, si el contrato no dice con claridad que se puede desistir, las arras se consideran confirmatorias. Por eso, tanto si compras como si vendes o alquilas, lo decisivo es cómo esté redactado el pacto.

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