La fianza en el contrato de alquiler es una de las cuestiones que más conflictos genera entre inquilinos y propietarios. ¿Es obligatoria? ¿Cuántos meses pueden exigirse? ¿Cuándo debe devolverse y en qué casos puede retenerse total o parcialmente?
La regulación de la fianza en el alquiler se contiene de forma expresa en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el marco legal obligatorio tanto para arrendadores como para inquilinos. Este precepto fija qué fianza puede exigirse, cómo se actualiza, cuándo debe devolverse y qué garantías adicionales pueden pactarse, siendo una norma de aplicación imperativa en los arrendamientos de vivienda habitual.
En esta entrada analizamos de forma clara y práctica qué es la fianza en un contrato de arrendamiento, cómo funciona durante la vigencia del alquiler y qué derechos asisten a cada parte cuando finaliza el contrato, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la doctrina de los tribunales.
Tabla de contenidos
- 1.- ¿Qué es la fianza?
- 2.- ¿Cuánto se paga de fianza?
- 3.- ¿Puede actualizarse la fianza durante el contrato?
- 4.- Garantías adicionales a la fianza
- 5.- ¿Qué debe hacer el arrendador con la fianza?
- 6.- ¿Puede el arrendador usar la fianza durante el contrato?
- 7.- ¿Cuándo debe devolverse la fianza?
- 8.- ¿En qué casos puede el propietario retener la fianza?
- 9.- Usos indebidos de la fianza
- 10.- ¿Qué puede hacer el inquilino si no le devuelven la fianza?
- 11.- Bibliografía
1.- ¿Qué es la fianza?
La fianza es una garantía económica obligatoria que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato de alquiler. Su finalidad es asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, especialmente la correcta conservación de la vivienda y el pago de las cantidades debidas al finalizar el contrato.
No se trata de un pago adelantado del alquiler ni de una penalización, sino de un depósito en garantía que debe devolverse si el contrato se cumple correctamente.
2.- ¿Cuánto se paga de fianza?
La fianza es obligatoria por ley en todos los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro respecto a su cuantía:
- En el alquiler de vivienda habitual, la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta.
- En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, despachos), la fianza obligatoria asciende a dos mensualidades de renta.
Este importe es imperativo: el arrendador no puede exigir una fianza superior bajo esa denominación, aunque sí podrá pactar garantías adicionales dentro de los límites legales.
3.- ¿Puede actualizarse la fianza durante el contrato?
La actualización de la fianza es un aspecto clave del contrato de alquiler que suele generar dudas prácticas. Durante los primeros cinco años del contrato (o siete años si el arrendador es persona jurídica), la fianza no puede actualizarse.
Ahora bien, cuando el contrato se prorroga, el arrendador puede exigir un aumento de la fianza en caso de que la renta de alquiler haya aumentado. De la misma forma, si la renta de alquiler disminuye tras la renovación del contrato, el inquilino puede exigir una reducción de la fianza prestada.
Si el contrato tiene una duración superior a esos plazos, la actualización de la fianza se regirá por lo pactado entre las partes. A falta de pacto expreso, se entiende aplicable el mismo sistema de actualización previsto para la renta.
4.- Garantías adicionales a la fianza
El artículo 36.5 LAU permite que las partes pacten garantías adicionales al margen de la fianza legal, como avales bancarios o depósitos complementarios.
No obstante, en el alquiler de vivienda habitual, la ley establece un límite claro: Durante los primeros cinco años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), la suma de las garantías adicionales no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Este límite tiene como finalidad evitar exigencias desproporcionadas que dificulten el acceso a la vivienda.
5.- ¿Qué debe hacer el arrendador con la fianza?
En muchas comunidades autónomas, el arrendador está obligado a depositar la fianza en un organismo público autonómico (por ejemplo, la Agencia de Vivienda Social en Madrid).
Este depósito tiene una finalidad administrativa y fiscal, y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones administrativas, aunque no priva al inquilino de su derecho a recuperar la fianza.
6.- ¿Puede el arrendador usar la fianza durante el contrato?
La fianza no puede utilizarse durante la vigencia del contrato para cubrir rentas mensuales ni otros gastos ordinarios.
Su función es estrictamente garantista y solo puede aplicarse, en su caso, al finalizar el contrato, cuando se compruebe si existen daños, deudas o incumplimientos imputables al arrendatario.
7.- ¿Cuándo debe devolverse la fianza?
Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador dispone de un plazo máximo de un mes para devolver la fianza.
Si transcurre ese plazo sin devolución y sin causa justificada, la cantidad devengará intereses legales a favor del inquilino.
8.- ¿En qué casos puede el propietario retener la fianza?
La fianza puede retenerse total o parcialmente cuando existan causas justificadas, como:
- Daños en la vivienda que excedan del desgaste por el uso normal.
- Rentas impagadas.
- Deudas de suministros imputables al inquilino.
- Incumplimientos contractuales acreditados.
El arrendador tiene la carga de la prueba: debe justificar la retención mediante facturas, presupuestos o documentación objetiva.
9.- Usos indebidos de la fianza
Son prácticas habituales, pero incorrectas:
- Retener la fianza sin justificar daños o deudas.
- Utilizarla como “último mes de alquiler” sin acuerdo expreso.
- No depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
- Retrasar injustificadamente su devolución.
Estas conductas pueden dar lugar a reclamaciones judiciales y, en su caso, a sanciones administrativas.
10.- ¿Qué puede hacer el inquilino si no le devuelven la fianza?
Si el arrendador no devuelve la fianza de forma voluntaria, el inquilino puede:
- Reclamar por escrito (burofax o medio fehaciente).
- Solicitar justificación documental de la retención.
- Acudir a la vía judicial para reclamar la cantidad debida, intereses incluidos.
En muchos casos, una reclamación bien fundamentada permite resolver el conflicto sin necesidad de juicio.
11.- Bibliografía
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Artículo 36 – Fianza y garantías adicionales.
En resumen
La fianza en el alquiler es una garantía legal pensada para proteger a ambas partes, pero su uso indebido genera numerosos conflictos. Conocer cuándo procede su devolución y cuándo puede retenerse es clave para evitar abusos y reclamaciones innecesarias.
En Versalen Abogados asesoramos tanto a inquilinos como a propietarios en conflictos derivados del contrato de arrendamiento. Puedes consultar nuestros servicios o contactar con nosotros para un estudio personalizado de tu caso.
